Quem deverá pagar a Comissão do Corretor de Imóveis?


Uma das principais dúvidas dos Corretores de Imóveis é a respeito de quem tem a obrigação de pagar-lhes a comissão pela intermediação de uma transação imobiliária. Uma questão que parece ser simples, mas confunde bastante os profissionais devido algumas condições.


Primeiramente é importante mencionar que a Comissão é a remuneração do Corretor. Porém, ela só é devida no caso de êxito no exercício da atividade. Trata-se de uma obrigação de resultado e não de meio.


Este é o teor do artigo 725 do Código Civil, que assim anota:


“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”


De igual modo, entende o STJ:


“o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o pagamento da comissão se a transação de compra e venda se concretizar” (STJ, REsp nº 1.228.180/RS, Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j.17.03.2011).


A função do corretor de imóvel não é vender ou comprar uma casa/apartamento/lote. A função do Corretor de Imóveis é intermediar uma transação imobiliária, ou seja, aproximar alguém que queria comprar um imóvel daquele que quer vender, dando assessoria a esta negociação para que ela se aperfeiçoe.


Uma vez assinado o contrato de compromisso de compra e venda, mãos apertadas e jantares de comemoração, tem-se aperfeiçoado a obrigação do corretor. Ele aproximou as partes e providenciou para que o negócio fosse celebrado.


Se, por qualquer razão, houver uma rescisão, distrato ou desistência futuramente, essa questão não irá afetar a comissão do corretor, uma vez que ele cumpriu com sua obrigação de aproximar as partes. Os motivos e causas para que o contrato fosse rescindido futuramente cabe exclusivamente as partes.


Na lição de Maria Helena Diniz:


“o corretor tem direito à remuneração se aproximou as partes e elas acordaram no negócio, mesmo que, posteriormente, se modifiquem as condições ou o negócio venha a ser rescindido ou desfeito, inclusive por arrependimento de qualquer dos contratantes” (Código civil anotado. 15ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2010. Página 518)


Mas tudo bem, o contrato foi assinado, as partes estão felizes e satisfeitas. Mas e a comissão, quem deverá pagar ao corretor?


Essa questão é pacífica no direito, não restando dúvidas de que o responsável pelo pagamento da comissão do corretor é aquele que contrata seus serviços.


Dessa forma já manifestou o STJ:


“DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR.

1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas.

2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor.”

(STJ - REsp: 1288450 AM 2011/0251967-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 24/02/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/02/2015)


Porém, é a partir dai que passa-se a surgirem dúvidas. Quem contrata o corretor?


Por exemplo, se uma pessoa liga na imobiliária procurando um imóvel e o corretor apresenta um que foi confiado a ele a título de exclusividade, o responsável pelo pagamento da comissão é o vendedor, uma vez que ele, primeiramente, procurou a imobiliária para que encontrasse um comprador para seu imóvel.


Agora, caso o corretor tenha que procurar este imóvel no mercado, conversando com donos de propriedades que tencionam vende-las, quem deverá pagar a comissão é o comprador, uma vez que foi ele quem contratou os serviços do corretor.


Quando se trata de imóveis na planta, a situação é mais simples. Normalmente a construtora contrata uma imobiliária para que divulgue seu empreendimento, logo, esses imóveis farão parte do acervo do corretor e, por consequência, quem deverá pagar a comissão é a Construtora vendedora.


Vale lembrar que a comissão poderá ser cobrada apenas de uma parte da transação, como bem determina o inciso X do artigo 4º da Resolução COFECI nº 326/92 (código de ética profissional dos corretores), que assim dispõe:


“Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

[...]


X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.”


Logo, se a comissão for cobrada do vendedor, não poderá ser cobrada do comprador, e assim vice e versa, sob pena de o corretor cometer um ato infracional.


Assim, em conclusão, a comissão deverá ser paga apenas pela parte que contratou o serviços do corretor, exigindo-se, para isto, a análise criteriosa para se compreender qual das partes efetivamente é o contratante. Mas, com a exemplificação citada acima, não há erros.

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